澳洲小微型开发商必知的十大法律知识点（下）| 产权法104
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《澳洲法律评论》第611篇文章
产权法第104篇文章
文 | Huiming Lin
正文：2252字
预计阅读时间：6分钟
有很多海外朋友和投资者咨询如何在澳洲做地产开发以及相关的风险与回报、收益，立项审批难度，开发周期，资金准备等等。
澳大利亚政治稳定，自然环境好，宏观经济基础稳固，人口逐年增长，生活方式多样，但从事地产开发也并非一件易事，要受制于政府的政策，有着规划、市场、销售和建造等风险。
当然，高风险也注定与高回报并存。
希望通过系列文章《澳洲小型开发合规指南》为大家介绍相关澳洲开发法规，法律注意事项以及相关建议，共分为上中下三篇，主要涉及以下问题：
1、澳洲土地开发的产权类型
2、澳洲土地开发的产权持有方式
3、澳洲土地开发的尽职调查
4、澳洲土地开发海外投资审查（FIRB）
5、澳洲土地开发时遇到的第三方权益（Easement,Covenant, Caveat和Mortgage）
6、澳洲土地开发销售中的GST问题
C. 《澳洲小型开发合规指南》（下）：
7、澳洲土地开发销售中租约与租户问题
8、关于带DA开发许可的澳洲土地买卖问题
9、澳洲自住地产开发与商业地产开发的区别
07
澳洲土地开发销售中租约与租户问题
如果购买的土地上有商业行为，那就一定会涉及到现有租约与租户的问题。不同于住宅房产买卖，大多数情况下是以空房的形式成交。
商业地产在买卖时，现有的租客租约情况是一个衡量地产价值质量很重要的一个因素。要怎么理解这些租约租客和该怎么处理也是一个很大的问题。
从开发的角度，租约中是否有拆迁条款是一个需要注意的细节；是否允许提前给予通知终止租约可以尽早清空所有租客马上拆迁，还是要等到所有租客按部就班的租约到期搬走或者给予补偿，这些也都是在有租客的情况下需要考虑的因素。
如果没有书面租约的存在，就会存在一些不确定的因素，包括但可能不限于：
● 曾经是否有过书面租约；
● 不清楚是否有转租或者抵押租约的情况；
● 是否现有租约双方存在争议；
● 是否原卖家、房东有违反双方口头租约的情况；
● 租客是否有权利购买房产（option to purchase）；
● 如果已租5年以上，是否有可以随时终止租约的可能，给租客多久的通知等
无论是买下来后持续作为投资经营，还是打算推倒重建，了解现有租约租客客观条件，是很重要的一部分。
这个要取决于买家的商业计划是否需要成交后急于推倒重建还是短时间内继续作为投资租赁用途。
此章参引：打算做轻型开发，土地购买中的注意事项 | 产权法66
08
关于带DA开发许可的澳洲土地买卖问题
从买卖合同上来说，由于DA大多数情况下是由卖家申请好的，并且伴随着土地转让会转给买家，因此在土地的转让过程中我们就需要在合同中确保已明确以下几点：
1、成交时，我们要确保卖家会把所有与DA相关的，包括向Council申请DA的一切文件，通信往来都在成交时交给买家，当然这里我们一般会强调关于设计图的CAD文本或其他相关格式的电子图纸也一并交给买家。
因为在实际操作中，买家如果没有相应的电子图纸，在开发准备过程中还需要重新准备相关图纸造成一笔额外的费用。
2、成交时，我们需要保证卖家在申请DA中的一切第三方费用都已经结清并且要求第三方包括设计师，及顾问出具一封信，知晓所有文件的转让并且确认所有成交前相关DA申请过程中的账款已经由卖家结清。
我们有遇到实际情况中，卖家拖欠了一大笔款项给设计师，而为了获得全部图纸，买家不得不代替卖家支付这些款项。
3、遇到有条件的DA（deferred commencement conditions），我们可以要求卖家在达到Council要求后再成交土地，以确定我们最后拿到手的是一个无条件的DA。
09
如何运用澳洲产权警告登记（Caveat）来保障您的权利
Caveat是一种限制房产进行买卖或抵押的禁止令。举个例子，如果A在B的房产上注册了禁止令，则一般情况下在该禁止令被撤销之前，B无法转让或者抵押其房产。
禁止令会被注册在B的产权证上（Certificate of Title）用来告知公众，A在该房产上有一定的利益权利。
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由此可见，在物业上提出禁止令是一个很有效的阻止物业被转让或抵押的一个权利，那么谁有权利在他人的物业上注册禁止令呢？
理论上来说，注册禁止令的人必须对于该物业有实际利益（actual interest）：
● 买家签署了购房合同，但是还没有完成过户，那么买家对于该物业拥有实际利益。为了防止卖家在过户尚未完成前转让该物业给其他人，买家可以在该物业上注册禁止令；● 同理可得，如果买家签署了购买物业的期权合同且尚未完成过户，也是可以在该物业上注册禁止令的；
● 在该物业上拥有地役权的个人或公司也享有实际利益；
● 除了以上的情况，出于婚姻、信托、借贷等法律关系，您也有可能对物业享有实际利益。具体的情况，请咨询您的律师。
如果您被告知您的物业被他人注册了禁止令，首先需要确认的是该禁止令是否有效。如果您认为该禁止令属于无效禁止令的情况下，可以向注册禁止令的个人或公司提出异议（lapsing notice）。
如果注册禁止令的个人或公司（caveator）认为禁止令是有效的，则需要在收到异议后的21天内向新州最高法院申请撤销异议文件，否则禁止令会被视为无效，并从物业所有权上撤销。
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2018年度APAC澳大利亚
杰出青年律师（30岁或以下）
本文律师：林汇铭
● 中澳两国法律职业资格，澳洲法律执业博士，英国国际商法硕士（荣誉）与中国法学学士（国家奖学金）
● 联合出版《澳洲首次置业红宝书》与《澳大利亚华人社区发展报告2018》，担任澳洲数十家企业/协会法律顾问
● 邦德大学法学院校友导师（2017-2018），西南政法大学暑期实习项目澳洲法导师（2019）
● AGC Lawyers联合合伙人，专注产权法、商法与纠纷解决
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